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专家:房产市场至少还有10年辉煌期,自住房年均需求11.7%


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时间: 2019-11-08 16:23:38

我们知道,房地产从高速发展向高质量发展的转变意味着它将告别价格飞涨的时代。这是否意味着房地产会像过山车一样发展?当然不是,因为传统的房地产已经过去了,事实上股市还有很大的空间,而且我们的需求还没有消失。因此,有充分的理由保证房地产的稳定发展。

然而,这只是一个缓慢而稳定的发展,并不构成一些专家鼓吹房地产的借口。例如,中国城乡改革发展中心前首席经济学家李铁(Li Tie)表示,近几十年城市化的快速增长推动了中国实体经济的发展。这种红利仍有很大的释放空间。中国城市化的红利尚未完全实现,因为仍有3-4亿人可以进入城镇买房。因此,巨额股息至少可以发放15-20年,也就是说,房地产至少有15-20年的股息期。

李铁认为,让大量农民在城市定居,首先要做的是在城市买房子。一旦你有了房子,你就拥有了一切。没有房地产,如何购买电视、洗衣机和冰箱是不可能的。你会买一辆没有房子的车吗?这也不太可能。因此,房地产似乎无所不能。

与李铁相对应的是另一位专家,即恒大经济学家任泽平,他因其身份经常被视为房地产倡导者。任泽平曾写道,中国城镇住房与家庭的比例仍低于1.1,不存在总量过剩的问题。考虑到城市化进程、居民收入增长、平均家庭规模小型化和住房更新,中国房地产市场未来仍有很大的发展空间。据估计,从2018年到2030年,中国城镇每年对新住房的需求将达到11亿-13亿平方米。

近日,任泽平再次发表文章称,自2015年以来,房地产开发投资的增长率从两位数的增长逐步恢复到10%左右的稳定增长。除去土地购买成本,2018年发展投资将首次出现负增长。2018年,中国的住房存量比率达到1.09,基本上告别了住房短缺。然而,住房质量仍有很大的提高空间。中国城市化仍处于快速发展阶段,并将在未来十年继续快速改善。预计未来11年中国城镇化率将平均提高1个百分点,到2030年达到70.6%,农村人口平均1300万人转为城市居民。

得益于城镇居民人口的增长、区域移民、生活条件的改善和城市更新,中国的住房市场在中期仍有巨大潜力。分阶段来看,商品房市场空间可以保持稳定10年以上。2019年至2030年,全国商品房年平均需求量为11.7亿平方米,超过2013年全国商品房销售面积。

任泽平给出的理由是:第一,城市人口需求增加。第二是城市更新和改造的需要。第三,生活条件有所改善。这听起来都是合理的,但是你想给房地产投机者更多的机会来验证他们吗?还是说说话者无意倾听?这会造成房价飙升的预期吗?

然而,我同意一点。任泽平与以前的报告有一些不同之处,即是否存在住房短缺。过去,他认为中国城镇的住房单元与家庭的比例仍然低于1.1,不存在总剩余的问题。目前的观点似乎有所改善。2018年,我国住房存量家庭比例达到1.09,基本上告别了住房短缺。此外,任泽平表示,房地产将在未来10年保持稳定发展。他没有说房地产会像过去一样继续上涨。这和李铁不同。李铁希望或相信,房地产应该像过去一样在未来发展,因为没有房地产和过去的发展,经济似乎就不会运转。

我想问一个问题,未来真的会和过去一样吗,所有的农民都会去城市吗?或者农民即使进城也必须买房吗?或者即使你想买房子,你能负担得起吗?这些专家考虑过农民的感受和他们的支付能力吗?

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